Situation sanitaire : point suite aux récentes annonces gouvernementales :

Dans notre article du 25 avril 2020, nous avions anticipés l’attitude à avoir pour une visite des biens en pleine sécurité, voilà les préconisations sanitaires des chambres professionnelles pour reprendre les missions d’expertises en toute efficacité et sécurité :

Dès le 11 mai 2020, quelles sont les mesures sanitaires applicables pour reprendre les visites des biens immobiliers en toute sécurité tant pour les clients que pour l’expert :

Visites :

Une sélection accrue des participants essentiels devra être effectuée en amont des visites

physiques, afin de limiter les risques sanitaires. Une étude du dossier d’expertise poussée, voire la communication de justificatifs (selon la pratique des experts) en préalable à la visite, sera donc primordiale.

La présente note sera attachée au contrat de mission d’expertise qui sera établi et remis à tout

donneur d’ordre en amont de toute visite. Cette note rappellera notamment les gestes barrières et règles de distanciation physique, ainsi que les conditions sanitaires imposées pour la réalisation de la visite – à savoir notamment que le donneur d’ordre ou le sapiteur devra être équipé d’un masque, de gants et de gel hydro-alcoolique.

A défaut de respecter ces conditions, l’Expert en charge sera en droit de refuser de procéder à la visite.

L’autorisation du donneur d’ordre doit être obtenue et la signature dématérialisée du contrat de mission d’expertise privilégiée.

Biens occupés :

La visite de biens occupés en présence des occupants rend difficile le respect des distances

de sécurité (de 1, voire 2 mètres de distance).

L’état des connaissances laisse par ailleurs une marge d’incertitude sur le risque de

contamination par des surfaces infectées par le virus, qu’il s’agisse de poignées de portes

ou de fenêtres, de meubles, de murs ou toute autre surface. Or, s’agissant de biens occupés,

le cas le plus probable est que les occupants aient été en contact avec le bien occupé dans

les heures qui précèdent la visite.

L’approche la plus prudente tendra donc à veiller au respect de mesures telles que :

L’accord des personnes participant à la visite (occupant et visitant) aura été recueilli

par écrit, au préalable et avant toute visite ;

Toutes les personnes présentes devront être munies de masques et s’être

nettoyées les mains au gel hydro-alcoolique avant toute visite ;

Toutes les portes ou fenêtres seront ouvertes ou fermées par l’occupant, de sorte à

limiter au maximum le contact avec les différentes surfaces par les personnes

effectuant la visite ;

Le nombre de personnes présentes dans le bien visité devra être réduit au strict

minimum, l’idéal étant qu’une (1) ou deux (2) personnes maximum soient présentes

dans chaque pièce lors de la visite, en respectant la distance de sécurité ;

Toutes les personnes concernées se nettoieront les mains au gel hydro-alcoolique

après la visite.

Pour aller plus loin :

https://www.editions-legislatives.fr/actualite/covid-19-petit-guide-pratique-pour-l-agent-immobilier#

Copropriété : Comment peut on utiliser le fonds de travaux ?

La loi Alur du 24/03/2014, institue un fonds de travaux obligatoire alimenté par un montant minimum de 5%  du budget prévisionnel.

A la majorité absolue, l'assemblée générale peut affecter les sommes déposées sur le fonds au financement des travaux prescrits par les lois ou des travaux n'entrant pas dans le budget prévisionnel de la copropriété et dont la liste est fixée par décret.

C'est l'article 44 du décret du 17 mars 1967 qui fixe ces travaux.
Ces travaux sont :
-les travaux de conservation autres que ceux de maintenance,
-les travaux portant sur les éléments d'équipement communs,
-les travaux d'améliorations,
-les études techniques comme les diagnostics et consultations,
-de façon générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance des parties communes ou au fonctionnement des équipements communs.

On peut employer le fonds pour financer des travaux d'entretien de l'immeuble à l'exception de ceux définis par l'article 45 du décret de 1967.

Définition des travaux de maintenance :
Il s'agit des travaux d'entretien courants, comme les menues réparations, ou encore, les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d'équipements communs.


 Pour aller plus loin :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34026

Bail d'habitation, location à un étranger, le bail doit il être traduit ?

La législation est celui du lieu de l'habitation, peu importe la nationalité du locataire.
Si le bien est en France et si le bailleur est français, il n'y a aucune obligation.
Cependant, par prudence, si le locataire ne parle pas français, en cas de litige, le juge sera plus sévère si le bail n'a pas été traduit.
Par prudence, si le bail est traduit et signé par le preneur, il serait plus prudent de faire figurer le texte en annexe du bail.

Pour aller plus loin :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7621268-contrat-dans-une-langue-etrangere-signe-sans-comprehension

Location d'une partie d'une résidence principale

La location d'une partie d'une résidence principale d'après l'article 35 bis I du CGI indique que : "les personnes qui louent ou sous louent jusqu'au 31/12/2021 en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l'impôt sur le revenu pour les produits de cette location sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire ou le sous locataire sa résidence principale ou temporaire, dès lors qu'il justifie d'un contrat conclu en application du 3° de l'article L 1242-2 du code du travail et que le prix de la location reste fixé dans les limites du raisonnable".

Il faut donc respecter trois conditions :
-Les pièces louées doivent faire partie de la résidence du bailleur.
-Elles doivent constituer pour le locataire en meublé sa résidence principale ou depuis 2016 sa résidence temporaire (travailleur saisonnier).
-Le prix de la location doit demeurer dans les limites du raisonnable.

En l'absence de plafond de loyer, l'administration donne à titre indicatif deux plafonds annuels par m² de surface habitable selon les régions en deçà duquel le loyer reste raisonnable.
Pour 2020, le plafond en IDF : 190 €/m²/an et 140 €/m²/ an dans les autres régions, les plafonds sont indexés sur l'indice IRL du 2ème trimestre de l'année précédente.

Pour aller plus loin :
https://www.insee.fr/fr/statistiques/serie/001515333+001515334

Vendeur, acheteur ou décideur, comment aborder sereinement le marché immobilier malgré l’incertitude due à la crise sanitaire ?

Au-delà de la question de la date de sortie du confinement, la question se pose de la reprise de la vie économique dans l’immobilier.

Vu les problèmes de chômage partiel ou total dus aux mises en redressement pour défaut de trésorerie de petites entreprises ou de petits commerces, plus fragiles que les grands groupes.

Les banques vont-elles continuer à prêter et à quel taux, malgré les articles de presse rassurants, on peut se poser la question.

Comment les agences immobilières vont-elles s‘adapter à la nouvelle situation ?

Il en est de même pour les notaires, certains actes peuvent se signer à distance sans se déplacer, mais pas tous, quid des signatures d’actes de vente, de succession ou de liquidation de régime matrimonial ??

Vu le contexte, les ventes immobilières et foncières vont-elles stagner ??

Le prix de l’immobilier et du foncier va-t-il décrocher si les ventes deviennent plus rares ?

C’est dans ce type de période où règne l’incertitude qu’il faut avoir un avis objectif et pour cela il faut avoir un recul sur la situation !

Quand l’enjeu est de taille pour vous, ne prenez pas de décision hasardeuse ! n’hésitez pas à avoir recours à un spécialiste, qui mieux qu’un expert foncier ou immobilier surtout s’il est expert de justice saura vous donner toutes les réponses auxquelles vous avez droit avec le plus grand professionnalisme.

L’expert devra s’engager à respecter pour son rapport « la charte de l’expertise », signée par toutes les grandes chambres syndicales de la profession.

Définition de la valeur vénale d’après la charte de l’expertise : "c’est la somme d’argent estimée contre laquelle des biens et droits immobiliers seraient échangés à la date de l’évaluation entre un acquéreur consentant et un vendeur consentant, dans une transaction équilibrée, après une commercialisation adéquate, et où les parties ont, l’une et l’autre, agi en toute connaissance, prudemment et sans pression".

Comment se déroule une expertise en période de coronavirus ??

L’expertise est un véritable audit immobilier ou foncier.

-L’expertise commence par une visite des lieux.

Aucune inquiétude pour le respect des règles sanitaires lors de la visite des lieux. Cela ne doit pas être un obstacle à votre décision de faire réaliser une expertise.

Il est évident que tous les gestes barrières seront respectés à la lettre, il en va de votre santé et de celle de votre expert consultant !

Nos experts sont tous pourvu de masques, de gants, de gel hydroalcoolique, de protège chaussures, la distance minimale d’un mètre doit être respectée. Aucun matériel appartenant à l’expert, ne sera déposé sur le mobilier garnissant le bien objet de la visite. L’expert sera seul lors de son passage dans chaque pièce. Pour plus de sécurité, nous demandons au propriétaire d’ouvrir lui-même toutes les portes et fenêtres de son domicile ou de son local d’activité ainsi aucun risque pour ses occupants.

Toutes les parties du bien objet de l’expertise seront visités et examinées.

Elles seront décrites, mesurées et photographiées.

-Puis, l’expert se livrera à un audit juridique de votre biens, examen de l’acte de propriété, de sa situation au regard du droit de l’urbanisme.

-Puis à un audit économique, par l’étude approfondie du marché immobilier local de votre bien (étude des ventes récentes ou/et des locations (loi de 1989 ou commerciales) conclues dans le secteur).

-Enfin, une synthèse générale mettra en évidence la valeur vénale de votre bien.

Cela se concrétisera par la remise d’un rapport d’expertise daté et signé.

Après avoir eu cette expertise objective, vous pourrez en toute sérénité et sécurité prendre la bonne décision !

Pour aller plus loin : http://www.experts-fonciers.com/l-expert-foncier/missions-services

Confinement : comment gérer la signature d’une promesse ou d’une vente immobilière ?

En ce temps de confinement, cela peut être un réel problème.
Comment les notaires répondent ils à cette question ?

Les signatures, lorsqu’elles sont possibles, peuvent se faire par voie de procuration , suivant des modalités qui vous seront indiquées par votre notaire. Il est possible également, si votre notaire vous le propose, d’assister au rendez-vous par visio-conférence. La majorité des offices est équipée.Pour les promesses de vente, en cours, rapprochez-vous de votre notaire afin de faire le point sur les différents délais relatifs aux conditions suspensives et au délai de réalisation initialement fixé.Si vous avez une offre de prêt qui vous a été délivrée par votre établissement bancaire, prenez attache également auprès de votre conseiller bancaire. Sachez toutefois, qu’en principe, une offre de prêt est valable quatre mois à compter de son acceptation. Cette information est mentionnée dans les conditions générales de l’offre.Votre notaire est là pour vous aider dans cette période difficile liée à la situation sanitaire laquelle impacte tous les secteurs d’activités. En lien avec de nombreux partenaires publiques et privés, il est également soumis aux aléas dus à la réduction des activités et/ou fermetures.

Pour aller plus loin : 

https://www.notaires.fr/fr/faq/confinement-comment-g%C3%A9rer-la-signature-d%E2%80%99une-promesse-ou-d%E2%80%99une-venteimmobili%C3%A8re

Interview de Bruno Le Maire sur France Info : " Ce n'est pas aux petits bailleurs de payer l'addition. "

Le Ministre de l'Economie Bruno Le Maire a rappelé ce matin sur France Info que le deuxième étage du fonds de solidarité avait été activé, et que les commerçants qui n'auraient pas été en situation de payer leur loyer pouvaient le demander.

Il a ensuite fortement appuyé sur le fait que les petits bailleurs avaient besoin de ces loyers pour vivre, qu'ils n'avaient pas à payer les frais de la crise sanitaire que nous traversons.

Invité : Il peut souvent arriver que les propriétaires soient des particuliers, des personnes qui ont investi pour leur retraite afin d’avoir un complément de revenu. Des particuliers qui se sont parfois endettés pour acheter ces commerces et qui se retrouvent aujourd’hui dans une situation où les commerçants ne payent par leurs loyers en disant : « De toute façon, avant que vous me poursuiviez il y aura du temps » et « Faites un effort solidaire comme tout le monde, comme les grands investisseurs, comme les bailleurs institutionnels : renoncez à vos loyers ou alors on vous paiera plus tard ».

France Info, Marc Fauvelle : C’est votre cas aujourd’hui ?

 Invité : Non, mais c’est un cas pratique réel. Ce n’est pas un cas théorique. La question que je me posais était est-ce qu’il ne serait pas préférable d’envisager pour ces personnes qu’un fonds, ou que les banques rachètent leurs créances, ce qui permettrait aux particuliers de recevoir le paiement des loyers avec bonne échéance et à un tiers de porter le poids de la dette pour ne pas aggraver la situation - qui deviendrait une situation de précarité, à un moment où l’Etat essaye de maintenir l’activité économique donc maintenir l’offre. Mais s’il n’y a personne pour acheter, cela ne fonctionnera pas. Il faut des personnes pour consommer, pour que le mécanisme fonctionne. Donc ne serait-il pas envisageable d’avoir un mécanisme de cession de créance avec une forme de garantie de l’Etat ?

France Info, Marc Fauvelle : La réponse de Bruno Le Maire.

Invité : Il peut souvent arriver que les propriétaires soient des particuliers, des personnes qui ont investi pour leur retraite afin d’avoir un complément de revenu. Des particuliers qui se sont parfois endettés pour acheter ces commerces et qui se retrouvent aujourd’hui dans une situation où les commerçants ne payent par leurs loyers en disant : « De toute façon, avant que vous me poursuiviez il y aura du temps » et « Faites un effort solidaire comme tout le monde, comme les grands investisseurs, comme les bailleurs institutionnels : renoncez à vos loyers ou alors on vous paiera plus tard ». France Info, Marc Fauvelle : C’est votre cas aujourd’hui ?  Invité : Non, mais c’est un cas pratique réel. Ce n’est pas un cas théorique. La question que je me posais était est-ce qu’il ne serait pas préférable d’envisager pour ces personnes qu’un fonds, ou que les banques rachètent leurs créances, ce qui permettrait aux particuliers de recevoir le paiement des loyers avec bonne échéance et à un tiers de porter le poids de la dette pour ne pas aggraver la situation - qui deviendrait une situation de précarité, à un moment où l’Etat essaye de maintenir l’activité économique donc maintenir l’offre. Mais s’il n’y a personne pour acheter, cela ne fonctionnera pas. Il faut des personnes pour consommer, pour que le mécanisme fonctionne. Donc ne serait-il pas envisageable d’avoir un mécanisme de cession de créance avec une forme de garantie de l’Etat ? France Info, Marc Fauvelle : La réponse de Bruno Le Maire.  Bruno Le Maire : La réponse c’est le deuxième étage du fonds de solidarité que nous avons mis en place. Il y a eu un premier étage qui était une indemnisation à 1500€. Déjà +600 entreprises en ont bénéficié et 1 million sont demandeurs. Et puis il y a un deuxième étage qui fonctionne au cas par cas, qui peut aller jusqu’à 5000€ d’indemnisation dans lequel on peut mettre ce loyer. Des commerçants qui n’auraient pas été en situation de payer leur loyer peuvent le demander. Il a été mis en place le 15 avril, c’est très récent, mais ils peuvent demander à bénéficier de ce deuxième étage de fonds en disant « écoutez on ne peut pas payer notre loyer, on ne pas arriver à le rembourser sur le long terme parce que notre activité aujourd’hui est dégradée donc nous demandons l’accès à ce deuxième étage du fonds de solidarité ». C’est ça la réponse.

Bruno Le Maire : Et je vais être très clair sur votre question qui est très intéressante, ça n’est pas aux petits bailleurs retraités, ça n’est pas aux petits bailleurs ni à ceux qui ont besoin de ces loyers pour vivre ou pour compléter des revenus qui sont faibles, de payer l’addition. C’est pour ça que je n’ai pas accepté qu’on fasse une quelconque obligation sur les petits retraités, sur les petits bailleurs parce que je pense que cela aurait été profondément injuste. Déplacer la difficulté des commerçants vers les petits retraités « c’est déshabiller Pierre pour habiller Paul », cela ne marche pas comme ça. Donc je n’ai pas voulu que les petits retraités, les petits bailleurs, ceux qui ont besoin de ces loyers comme complément de revenus payent l’addition. C’est le fonds de solidarité qui doit jouer ce rôle là.

Crise sanitaire et emprunts immobiliers, état des lieux.

Entretien par Angeline DOUDOUX avec Frank Roullier, directeur général de la Compagnie Européenne de Crédit.

En quoi les offres de prêts immobiliers sont-elles affectées par la crise sanitaire liée au coronavirus (Covid-19) ?

Frank Roullier : Le premier impact constaté sur les offres de prêts immobiliers est l’allongement des délais de traitement des dossiers par les banques et ce, malgré la réactivité dont elles ont fait preuve pour l’organisation du travail à distance et la dématérialisation des documents.

Certaines agences bancaires restent ouvertes, tout en garantissant le respect des mesures barrières, afin d’assurer le traitement des opérations essentielles liées à leurs clients. Mais globalement, les banques sont en sous effectifs et le marché immobilier est quasiment à l’arrêt.  

Aussi, comme nous l’avions souligné début avril, les taux d’emprunts remontent considérablement (+ 0,20, + 0,30 et parfois même + 0,40 %).

Quelles sont les conséquences pour les emprunteurs ?

F.R. : La hausse des taux d’emprunts constatée début avril reflète à la fois la hausse des obligations assimilables du Trésor (ou OAT) 10 ans, mais également une plus grande vigilance des banques liée à une prise de risque accrue.

Peut-on toujours emprunter aujourd’hui ?

F.R. : Au début de la crise sanitaire, de nombreuses banques ont clairement annoncé qu’elles n’acceptaient plus de nouveaux dossiers jusqu’à nouvel ordre et ce, dans le but d’appréhender la situation et de redistribuer les cartes avec les effectifs en place (traitement des dossiers de prêts pour les entreprises, urgences à gérer pour les clients professionnels, etc.).

Mais aujourd’hui, après un mois de confinement, c’est de moins en moins le cas. Il est actuellement toujours possible de déposer une demande de financement auprès de certaines banques qui acceptent et traitent les dossiers de manière dématérialisée. Attention néanmoins à garder à l’esprit que les délais de traitement sont plus longs.

Qu’en est-il des clauses de suspension du prêt en cas de chômage partiel ?

F.R. : Toutes les banques (ou presque) offrent à leurs clients la possibilité de moduler à la hausse ou à la baisse les mensualités de leur crédit (selon certaines limites qui ne dépassent généralement pas +/- 30 % de l’échéance précédente) ou alors de suspendre (on parle de report d’échéance) une ou plusieurs mensualités (dans la limite de 24 mois en général sur la durée totale du prêt).

Dans le cadre de cette crise, quels sont les dispositifs mis en place par les banques et sociétés de financement pour maintenir le marché de l’immobilier à flot ?

F.R. : Plusieurs dispositifs ont rapidement été mis en place par les banques et sociétés de financement : télétravail, dématérialisation du traitement des dossiers, réorganisation des effectifs pour parer au plus urgent face à la crise du covid-19 et répondre aux demandes qui y sont liées comme le report de mensualités de prêt, par exemple.

Certaines mesures viennent soutenir l’activité : allongement de la durée de validité des offres de prêts déjà éditées, possibilité de signer une vente sans se déplacer chez le notaire mais il est évident que tant que les agences immobilières ne pourront pas reprendre leurs visites, le marché restera anesthésié.

Est-ce qu’on peut s’attendre à une vraie baisse des taux d’intérêt (déjà très faibles) en sortie de crise ?

F.R. : Il est toujours difficile de prévoir l’évolution des taux car tout va dépendre de la sortie de crise et de la situation économique du pays à ce moment-là. Une baisse des taux peut être envisagée si les banques accumulent un retard trop important en termes d’objectifs commerciaux et qu’elles souhaitent le rattraper en sortie de crise, par exemple.

Comment envisagez-vous la sortie de crise et la reprise de l’activité pour le marché de l’immobilier ?

F.R. : Encore une fois cela dépendra de la durée de la crise et de l’impact financier qu’elle aura eu sur les ménages mais certains projets mis brutalement en stand-by pourraient se concrétiser et, espérons-le, favoriser la relance progressive du marché.

Pour aller plus loin : https://www.compagnie-europeennedecredit.com/fr/

L'impact du Covid 19 sur le marché immobilier ???

D'après un sondage réalisé du 10 au 14 avril 2020 par le groupe Capelli, promoteur immobilier, en partenariat avec l’institut Poll&Roll et Caroline Chaloin.

Pour un  tiers des Français, la présence d’un espace extérieur est devenue un critère plus important depuis le confinement.

La présence d’un jardin est désormais un critère important. 

Confinement, chômage partiel, incertitudes économiques… Ce contexte inédit de crise sanitaire remet en question nos modes de vie, nos projets et notre vision de l’avenir.

Depuis le début du confinement, quel est l’impact de cette crise sur les projets immobiliers des Français ? Ont-ils l’intention de les différer ? Souhaitent-ils changer de logement ? Leurs critères d’achat sont-ils différents ? Réponse à l’aide d’un récent sondage *.

Les Français seraient prêt à maintenir leur projet immobilier…

63% des Français qui avaient un projet immobilier avant la crise sanitaire ne remettent pas en cause leur projet d’achat.

Cependant, leurs projets ont évolué pour 55% d’entre eux

La crise sanitaire a un impact sur les projets immobiliers des Français.

En effet, si 45% ont les mêmes envies, les motivations et critères des 55% restant ont réellement évolué avec la pandémie de coronavirus : 1 Français sur 3 souhaite que son bien immobilier soit situé au calme et proche de la nature et 17% estiment désormais que la proximité du logement avec le lieu de travail est moins importante pour l’acquisition d’un bien.

Néanmoins, certains Français attendent de voir si les prix vont baisser

Cette crise sanitaire et économique crée une véritable inquiétude, c’est pourquoi 1 Français sur 3 déclare avoir moins confiance en l’avenir.

Le manque de visibilité à court terme pousse également les Français à être plus attentistes. Ainsi, un tiers d’entre eux attendent de voir si les prix vont baisser avant de se positionner sur un achat immobilier.

Un extérieur ou un jardin est devenu un critère désormais important

Pour la moitié des Français, il n’est pas prévu pour l’heure de changer de logement, d’ores et déjà 20% l’envisagent fortement.

Ce changement est essentiellement motivé par la quête d’espace avec 1 Français sur 3 qui exprime le désir d’avoir un logement plus grand et 1 personne sur 4 qui souhaite à présent disposer d’un espace extérieur (balcon, terrasse ou jardin).

Le résultat d’un mois de confinement où il a fallu partager le même espace de vie…