Que faire si son logement est squatté ?

Les squatteurs peuvent être un véritable cauchemar pour le propriétaire d'un logement vide.

Ils entrent par effraction dans le bien et s'y installent.

Juridiquement, ils sont des "occupants sans droits ni titre"(aucun accord du propriétaire, ni bail ne les lie au bailleur), cependant, ils peuvent être très difficile à déloger.

Dès que vous réalisez que votre logement est squatté contactez sans délai la police afin qu'elle déloge les occupants.

Attention, cette démarche doit être faite dans les 48 heures qui suivent l'entrée dans les lieux, sans quoi les forces de l'ordre ne pourront plus agir !!!

Au delà de ces 48 heures, la justice pourrait considérer qu' il existe un accord tacite avec l'occupant et sera moins prompte à accorder l'expulsion.

Conscient de ce délai, certains occupants indélicats, s'envoi des courriers à l'adresse du logement pour prouver qu'ils sont là depuis plus de 48 heures.

Attention, en aucun cas ne tentez pas de vous faire justice vous même en chassant les intrus par la force ! car cela s'apparenterait à une violation de domicile et vous exposerait à des sanctions pénales !

A partir de ce moment, il faut faire constater par huissier de justice que le bien est illégalement occupé, puis il faudra assigner les squatteurs devant le Tribunal. 

Une fois l'ordonnance accordée par le tribunal, un commandement de quitter les lieux sera signifié aux occupants.

Si les occupants ne réagissent pas, il faudra pratiquer l'expulsion avec le concours de la Force Publique.

Pour aller plus loin : 

https://www.legavox.fr/blog/franck-azoulay/procedure-expulsion-squatteurs-26573.htm

Responsabilité du diagnostiqueur lors d'une vente

Lors d'une vente de maison d'habitation , il s'est avéré que le diagnostic énergétique obligatoire  (DPE) était faux.

Les acheteurs ont assigné le vendeur, le diagnostiqueur et son assurance en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation du préjudice.

La Cour d'Appel a retenu que le préjudice subi ne consistait pas dans le coût de l'installation nécessaire pour obtenir la performance annoncée dans le DPE, mais dans une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

La Cour de Cassation confirme en précisant que le DPE n'a qu'une valeur informative à la différence des autres diagnostics obligatoires.(cass civ 18-23251 du 11 novembre 2019).

Cependant à partir du 1er janvier 2021, cela risque de changer car les informations relatives à la performance énergétique seront opposables au vendeur. 

Pour aller plus loin :

https://www.pap.fr/vendeur/diagnostics-immobiliers/les-diagnostics-immobiliers-pour-la-vente/a3279/le-diagnostic-de-performance-energetique

Construction : réserves et consignation de 5% du prix de vente

L'article R231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation indique que Si des réserves sont formulées, une somme de 5% du prix convenu est jusqu'à la levée des réserves consignée entre les mains d'un consignataires accepté par les parties ou à défaut désigné par le Président du Tribunal Judiciaire.
En effet, il est important pour le maître d'ouvrage de bien consigner cette somme car s'il ne le fait pas, l'entreprise est fondée à obtenir le paiement de la somme même si les réserves ne sont pas levées (Cass, 3ème ch civ, 18 décembre 2013 n° 12-29472).
Il est nécessaire de mettre l'entreprise en demeure de faire les travaux par lettre RAR afin de pouvoir lever les réserves qui ont été formulées.
De plus l'article 2 de la loi du 16 juillet 1971 précise qu'a l'expiration du délai d'un an à compter de la réception faite avec ou sans réserve des travaux, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l'entreprise (même en l'absence de main-levée)si le maître d'ouvrage n'a pas notifié à la caution ou au consignataire par lettre RAR,  son opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur.
Il faut donc former opposition dans le délai de un an entre les mains du consignataire à compter de la réception des travaux en énon9ant les obligations inexécutées de l'entreprise ( Cass, 3ème ch civ, 31 mars 1999, n° 97-18235)

Pour aller plus loin :
https://www.legitima.fr/le-blog/101-avocat-droit-de-la-construction-les-reserves-a-la-reception.html

Comment donner congé pour reprise lorsque l'on achète un logement loué ?

L'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 édicte qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'achat, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

Si le nouveau propriétaire veut l'occuper ou le faire occuper par un proche, il dot délivrer un congé pour reprise dans les conditions suivantes :
- Si le terme du bail intervient plus de 2 ans après l'acquisition : le bailleur peut donner congé pour le terme du bail :
Si le terme moins de deux ans après l'acquisition, le congé ne prend effet qu'a l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
Dans ce cas, il n'y a donc pas de reconduction du bail, mais une prolongation légale du contrat : le bailleur doit adresser au locataire un congé pour la fin du bail (6 mois de préavis) cependant l'effet du congé est reporté.
Le report est d'une durée variable calculé à partir e la date d'acquisition et permet au locataire de disposer de deux ans d'occupation après cette date.

NB : le nouveau bailleur par prudence doit opérer la notification prévue par l'article 3 de la loi de 1989,  à savoir : il est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son siège social ainsi que le cas échéant ceux de son mandataire.

Pour aller plus loin :
https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/votre-proprietaire-ayant-achete-le-bien-en-cours-de-bail-peut-il-vous-donner-conge-article-6517.html

Qu'est ce que la certification Tegova REV ?

Pour votre expertise en évaluation immobilière et foncière, choisissez l'excellence !!
La certification REV est la seule certification reconnue à l'échelle européenne.

REV : le label distinctif dans la pratique de l'évaluation immobilière

Le statut REV est symbole d’excellence en matière d’évaluation immobilière attestant ainsi aux clients internationaux que l’évaluateur est qualifié conformément aux standards Européens d’évaluation immobilière les plus stricts. Depuis sa création, le statut REV a été décerné par les principales associations d’experts en évaluation immobilière à travers l’Europe.

Les lettres REV permettent aux investisseurs étrangers (donneurs d’ordres) d’identifier les évaluateurs disposant d’une qualification européenne en estimation immobilière. Sur le plan local (ou national), cela permet aux entreprises de s’insérer dans un marché en constante progression et de travailler avec des clients investisseurs pan européens.

L’objectif de TEGoVA est de fédérer les organisations professionnelles membres pour la mise en place d’une déontologie partagée, de normes méthodologiques communes, et de labels de reconnaissance identifiables par les donneurs d’ordre nationaux et transnationaux.

Pour aller plus loin :

https://www.tegovafrance.com/?fbclid=IwAR3QCWlYUyuQuc2tQ2rragyq9poi54x033mUSbQ9KulSgvpdWJvfKhypClk

Situation sanitaire : point suite aux récentes annonces gouvernementales :

Dans notre article du 25 avril 2020, nous avions anticipés l’attitude à avoir pour une visite des biens en pleine sécurité, voilà les préconisations sanitaires des chambres professionnelles pour reprendre les missions d’expertises en toute efficacité et sécurité :

Dès le 11 mai 2020, quelles sont les mesures sanitaires applicables pour reprendre les visites des biens immobiliers en toute sécurité tant pour les clients que pour l’expert :

Visites :

Une sélection accrue des participants essentiels devra être effectuée en amont des visites

physiques, afin de limiter les risques sanitaires. Une étude du dossier d’expertise poussée, voire la communication de justificatifs (selon la pratique des experts) en préalable à la visite, sera donc primordiale.

La présente note sera attachée au contrat de mission d’expertise qui sera établi et remis à tout

donneur d’ordre en amont de toute visite. Cette note rappellera notamment les gestes barrières et règles de distanciation physique, ainsi que les conditions sanitaires imposées pour la réalisation de la visite – à savoir notamment que le donneur d’ordre ou le sapiteur devra être équipé d’un masque, de gants et de gel hydro-alcoolique.

A défaut de respecter ces conditions, l’Expert en charge sera en droit de refuser de procéder à la visite.

L’autorisation du donneur d’ordre doit être obtenue et la signature dématérialisée du contrat de mission d’expertise privilégiée.

Biens occupés :

La visite de biens occupés en présence des occupants rend difficile le respect des distances

de sécurité (de 1, voire 2 mètres de distance).

L’état des connaissances laisse par ailleurs une marge d’incertitude sur le risque de

contamination par des surfaces infectées par le virus, qu’il s’agisse de poignées de portes

ou de fenêtres, de meubles, de murs ou toute autre surface. Or, s’agissant de biens occupés,

le cas le plus probable est que les occupants aient été en contact avec le bien occupé dans

les heures qui précèdent la visite.

L’approche la plus prudente tendra donc à veiller au respect de mesures telles que :

L’accord des personnes participant à la visite (occupant et visitant) aura été recueilli

par écrit, au préalable et avant toute visite ;

Toutes les personnes présentes devront être munies de masques et s’être

nettoyées les mains au gel hydro-alcoolique avant toute visite ;

Toutes les portes ou fenêtres seront ouvertes ou fermées par l’occupant, de sorte à

limiter au maximum le contact avec les différentes surfaces par les personnes

effectuant la visite ;

Le nombre de personnes présentes dans le bien visité devra être réduit au strict

minimum, l’idéal étant qu’une (1) ou deux (2) personnes maximum soient présentes

dans chaque pièce lors de la visite, en respectant la distance de sécurité ;

Toutes les personnes concernées se nettoieront les mains au gel hydro-alcoolique

après la visite.

Pour aller plus loin :

https://www.editions-legislatives.fr/actualite/covid-19-petit-guide-pratique-pour-l-agent-immobilier#

Copropriété : Comment peut on utiliser le fonds de travaux ?

La loi Alur du 24/03/2014, institue un fonds de travaux obligatoire alimenté par un montant minimum de 5%  du budget prévisionnel.

A la majorité absolue, l'assemblée générale peut affecter les sommes déposées sur le fonds au financement des travaux prescrits par les lois ou des travaux n'entrant pas dans le budget prévisionnel de la copropriété et dont la liste est fixée par décret.

C'est l'article 44 du décret du 17 mars 1967 qui fixe ces travaux.
Ces travaux sont :
-les travaux de conservation autres que ceux de maintenance,
-les travaux portant sur les éléments d'équipement communs,
-les travaux d'améliorations,
-les études techniques comme les diagnostics et consultations,
-de façon générale, les travaux qui ne concourent pas à la maintenance des parties communes ou au fonctionnement des équipements communs.

On peut employer le fonds pour financer des travaux d'entretien de l'immeuble à l'exception de ceux définis par l'article 45 du décret de 1967.

Définition des travaux de maintenance :
Il s'agit des travaux d'entretien courants, comme les menues réparations, ou encore, les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les éléments d'équipements communs.


 Pour aller plus loin :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34026