Que faire si son logement est squatté ?

Les squatteurs peuvent être un véritable cauchemar pour le propriétaire d'un logement vide.

Ils entrent par effraction dans le bien et s'y installent.

Juridiquement, ils sont des "occupants sans droits ni titre"(aucun accord du propriétaire, ni bail ne les lie au bailleur), cependant, ils peuvent être très difficile à déloger.

Dès que vous réalisez que votre logement est squatté contactez sans délai la police afin qu'elle déloge les occupants.

Attention, cette démarche doit être faite dans les 48 heures qui suivent l'entrée dans les lieux, sans quoi les forces de l'ordre ne pourront plus agir !!!

Au delà de ces 48 heures, la justice pourrait considérer qu' il existe un accord tacite avec l'occupant et sera moins prompte à accorder l'expulsion.

Conscient de ce délai, certains occupants indélicats, s'envoi des courriers à l'adresse du logement pour prouver qu'ils sont là depuis plus de 48 heures.

Attention, en aucun cas ne tentez pas de vous faire justice vous même en chassant les intrus par la force ! car cela s'apparenterait à une violation de domicile et vous exposerait à des sanctions pénales !

A partir de ce moment, il faut faire constater par huissier de justice que le bien est illégalement occupé, puis il faudra assigner les squatteurs devant le Tribunal. 

Une fois l'ordonnance accordée par le tribunal, un commandement de quitter les lieux sera signifié aux occupants.

Si les occupants ne réagissent pas, il faudra pratiquer l'expulsion avec le concours de la Force Publique.

Pour aller plus loin : 

https://www.legavox.fr/blog/franck-azoulay/procedure-expulsion-squatteurs-26573.htm

Responsabilité du diagnostiqueur lors d'une vente

Lors d'une vente de maison d'habitation , il s'est avéré que le diagnostic énergétique obligatoire  (DPE) était faux.

Les acheteurs ont assigné le vendeur, le diagnostiqueur et son assurance en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et en indemnisation du préjudice.

La Cour d'Appel a retenu que le préjudice subi ne consistait pas dans le coût de l'installation nécessaire pour obtenir la performance annoncée dans le DPE, mais dans une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente.

La Cour de Cassation confirme en précisant que le DPE n'a qu'une valeur informative à la différence des autres diagnostics obligatoires.(cass civ 18-23251 du 11 novembre 2019).

Cependant à partir du 1er janvier 2021, cela risque de changer car les informations relatives à la performance énergétique seront opposables au vendeur. 

Pour aller plus loin :

https://www.pap.fr/vendeur/diagnostics-immobiliers/les-diagnostics-immobiliers-pour-la-vente/a3279/le-diagnostic-de-performance-energetique

Construction : réserves et consignation de 5% du prix de vente

L'article R231-7 du Code de la Construction et de l'Habitation indique que Si des réserves sont formulées, une somme de 5% du prix convenu est jusqu'à la levée des réserves consignée entre les mains d'un consignataires accepté par les parties ou à défaut désigné par le Président du Tribunal Judiciaire.
En effet, il est important pour le maître d'ouvrage de bien consigner cette somme car s'il ne le fait pas, l'entreprise est fondée à obtenir le paiement de la somme même si les réserves ne sont pas levées (Cass, 3ème ch civ, 18 décembre 2013 n° 12-29472).
Il est nécessaire de mettre l'entreprise en demeure de faire les travaux par lettre RAR afin de pouvoir lever les réserves qui ont été formulées.
De plus l'article 2 de la loi du 16 juillet 1971 précise qu'a l'expiration du délai d'un an à compter de la réception faite avec ou sans réserve des travaux, la caution est libérée ou les sommes consignées sont versées à l'entreprise (même en l'absence de main-levée)si le maître d'ouvrage n'a pas notifié à la caution ou au consignataire par lettre RAR,  son opposition motivée par l'inexécution des obligations de l'entrepreneur.
Il faut donc former opposition dans le délai de un an entre les mains du consignataire à compter de la réception des travaux en énon9ant les obligations inexécutées de l'entreprise ( Cass, 3ème ch civ, 31 mars 1999, n° 97-18235)

Pour aller plus loin :
https://www.legitima.fr/le-blog/101-avocat-droit-de-la-construction-les-reserves-a-la-reception.html

Comment donner congé pour reprise lorsque l'on achète un logement loué ?

L'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989 édicte qu'en cas d'acquisition d'un bien occupé lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'achat, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.

Si le nouveau propriétaire veut l'occuper ou le faire occuper par un proche, il dot délivrer un congé pour reprise dans les conditions suivantes :
- Si le terme du bail intervient plus de 2 ans après l'acquisition : le bailleur peut donner congé pour le terme du bail :
Si le terme moins de deux ans après l'acquisition, le congé ne prend effet qu'a l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
Dans ce cas, il n'y a donc pas de reconduction du bail, mais une prolongation légale du contrat : le bailleur doit adresser au locataire un congé pour la fin du bail (6 mois de préavis) cependant l'effet du congé est reporté.
Le report est d'une durée variable calculé à partir e la date d'acquisition et permet au locataire de disposer de deux ans d'occupation après cette date.

NB : le nouveau bailleur par prudence doit opérer la notification prévue par l'article 3 de la loi de 1989,  à savoir : il est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son siège social ainsi que le cas échéant ceux de son mandataire.

Pour aller plus loin :
https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/votre-proprietaire-ayant-achete-le-bien-en-cours-de-bail-peut-il-vous-donner-conge-article-6517.html

Qu'est ce que la certification Tegova REV ?

Pour votre expertise en évaluation immobilière et foncière, choisissez l'excellence !!
La certification REV est la seule certification reconnue à l'échelle européenne.

REV : le label distinctif dans la pratique de l'évaluation immobilière

Le statut REV est symbole d’excellence en matière d’évaluation immobilière attestant ainsi aux clients internationaux que l’évaluateur est qualifié conformément aux standards Européens d’évaluation immobilière les plus stricts. Depuis sa création, le statut REV a été décerné par les principales associations d’experts en évaluation immobilière à travers l’Europe.

Les lettres REV permettent aux investisseurs étrangers (donneurs d’ordres) d’identifier les évaluateurs disposant d’une qualification européenne en estimation immobilière. Sur le plan local (ou national), cela permet aux entreprises de s’insérer dans un marché en constante progression et de travailler avec des clients investisseurs pan européens.

L’objectif de TEGoVA est de fédérer les organisations professionnelles membres pour la mise en place d’une déontologie partagée, de normes méthodologiques communes, et de labels de reconnaissance identifiables par les donneurs d’ordre nationaux et transnationaux.

Pour aller plus loin :

https://www.tegovafrance.com/?fbclid=IwAR3QCWlYUyuQuc2tQ2rragyq9poi54x033mUSbQ9KulSgvpdWJvfKhypClk